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老旧小区加装电梯但低楼层住户不愿意分担费用怎么办?


发布时间: 2022-08-17 08:27:33 | 浏览1次 | 来源:乐鱼体育官网登录  作者:leyu乐鱼网

  最近这几年啊,尤其是互联网互联互通、信息高速传播的今天,老旧小区加装增设电梯的讨论一直如火如荼地进行着。今天,本号受邀就“老旧小区加装电梯,但低楼层住户不愿意分摊费用怎么办”的话题,试浅释有关一家之言,希望能有所帮助。

  一、法律规定。根据《中华人民共和国民法典》的有关规定,业主共同决定事项的,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中,使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意;筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而加装电梯的事项,属于改建或重建建筑物及其附属设施,因此总体原则应按照上述规定执行。

  二、中央政府及有关部委的指导意见和管理办法。本号经粗略查找,在中央及有关部委层面的关于加装增设电梯的事项,更多的是从宏观面、总体规划、全国性的指导原则等方面进行明确,对于具体实施的项目一般交由房屋所在地的省、市等地方政府因地制宜地制定有关具体执行办法。

  三、可参考借鉴的三个重要城市的有关规定。首先,关于广州市的《广州市既有住宅增设电梯办法》的有关规定。第一,明确了责任主体。按照有关规定,既有住宅增设电梯应当经过业主协商。业主委员会应在协商中发挥牵头组织作用,居民委员会或业主委员会应当对既有住宅增设电梯工作予以协助、协调和指导。也就是说,关于加装增设电梯的全流程工作,包括本话题协调有关低层住户的思想工作,除其他有关受益业主积极配合和协助之外,小区的业主委员会和物业所在地的居民委员会也应当依法加强有关沟通协调和指导推动工作。第二,界定了可加装增设电梯的建筑物的标准。办法所称的既有住宅,是指具有权属证明或者合法报批手续,已建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅。这就明确能适用该办法的建筑物范围,超越该办法规定范围的其他建筑物都不能适用该办法。第三,给出了指引性的筹资方案。一是指明了可筹资渠道。既有住宅增设电梯所需要的资金可按照分摊比例由共同出资业主协商约定,又可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金,也可以由社会投资等其他合法资金来源。第四,指明了引导性的分摊比例。如由业主协商约定分摊比例共同出资的,同意增设电梯的业主应就各自出资额、维护和养护分摊等事项达成书面协议。业主可以参考以下分摊比例约定有关费用分摊:以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3,并以此类推出资比例;同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。因此,按照广州市的有关管理办法,费用的分摊可按照有关指引执行,但前提是取得有关业主的同意,所以事前必须的、充分的思想准备工作还是需要落实实处,毕竟指引并不具有强制性,小区楼栋加装电梯的工作还是需要沟通协调、再沟通、再协调。

  然后,关于北京市的《印发关于进一步做好既有多层住宅加装电梯业主协商工作指引的通知》的有关规定。第一,明确了协商工作平台。属地街道(乡镇)和社区利用党建工作协调委员会作为既有住宅加装电梯业主协商工作平台,组织业委会(物管会)、责任规划师、实施主体、物业服务人、设计单位、施工单位等与业主共同协商,正确引导各利益相关方理性表达意见、诉求,寻求各方利益最大公约数,协调相关业主达成一致意见。这就明确涉及加装电梯的有关沟通协调工作遇到问题时,应积极主动寻求相关主体和依法通过协商工作平台推动解决。第二,指明指引性的解决方案。加装电梯受益业主可采取以下方式给予一、二层业主适当补偿:一是在业委会(物管会)组织业主共同决定的基础上,低层业主可优先选取停车位;二是加装电梯施工时,低层业主有户内局部改造需求的,实施主体、施工单位可帮助实施改造,并可给予相关费用减免。同时,鼓励同一单元其他业主支持低层业主解决下水管道堵塞、反味等问题,并配合做好相关改造工作;三是同一单位其他业主可以给予低层业主适当经济补偿,补偿金额从业主筹集资金中支出,由业主之间协商确定。这里给出可执行性很强的指引性意见,通过权利对等原则、利益交互方式妥当缓冲和解决低层业主的顾虑。

  最后,关于上海市的《上海市房屋管理局关于公布既有多层住宅加装电梯业主出资比例指导标准的通知》。第一,明确了费用分摊原则。相关业主可按照“谁受益,谁出资”的原则,通过协商,确定具体加装电梯的分摊费用。这也就是明确了出资主体及其范围,清晰了解决方式。第二,指明了出资比例的指导标准。其中,按照加装电梯入户方式不同,分为平层入户和错层入户,两种方式按照楼层不同,各有其不同的出资指导区间,具体此处不赘述,详见如下附图。

  综上所述,各地应按照各地的有关管理办法具体执行,但参考三个重要城市的有关规定,共同的特定都是需要业主就有关费用分摊进行沟通和协调,并没有强制性规定,毕竟加装电梯主要还是属于业主的公共管理事项,更多的属于小区内自治的事务,法律法规对此作强制性规定未必妥当。同时,目前确实有相当部分老旧小区存在加装电梯的刚性需求,在整体经济大环境下行压力加大的前提下,想方设法提振消费是极为重要的手段,因此有关政府亦出台了不少支持老旧小区加装电梯的政策,明晰了很多可行性很强的指引性意见,对加装电梯的工作也指明了方向。


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